|
|
此文章由 CharlesRose 原创或转贴，不代表本站立场和观点，版权归 oursteps.com.au 和作者 CharlesRose 所有！转贴必须注明作者、出处和本声明，并保持内容完整
本帖最后由 CharlesRose 于 2015-11-16 19:43 编辑
1，背景：有地601平，在Vic，Darebine council，GRZ2 zone，15.8m(width) X 37.97m(depth)，地前半部分有2层住房，2楼是加建的，因为是40年的老房子，所以当初设计的占地面积不到整块地一半；地有很小的坡度，面对房子看稍微左低右高；后院有铁皮屋2个，铁皮车库一个，granny house一个，板房，自带卫浴；后篱笆所对的邻居家有树若干，其中一个比较大的，枝干已经长到我院子里；
2，设想：在后院利用差不多250平米（15m wide X 16m deep）的地，按照通用规定，物业占地面积的60%原则，想建150平一层住房一套，预想3卧室（主卧带卫浴），1 living room，1 dinning room，1公用卫浴，1洗衣间；建成后先自住而后出售；
3，计划：看了主要几个建筑公司的网站，提供的各种户型都不是很合适自己的地况或者不中意，所以也就没有咨询任何一家，想自己出室内布局草图，提供给“某负责人”（我理解是给设计师），然后进入各种审批，最后找builder进行施工；
3，问题：
（1）Subdivision，看到芝麻绿豆关于town planning permit（TPP）的解释“Subdivision的前提是获得town planning permit（TPP）。只要拿到TPP，你在任何时候都可以做subdivision。比如，你家后院的地比较大，然后你请设计师在后院设计一栋房子，并拿到TPP。这时立即做subdivision，完成后，你就可以把后院的地，连同拿到的TPP放到市场上出售了。另外一种情况，拿到TPP后，你继续请设计师做施工图，然后就可以拿building permit并组织施工了。如果你不打算出售，那么你可以永远不做subdivision。”，我理解，如果打算出售，就可以在自住结束、出售前，进行subdivision，是吗？这时候操作subdivision需要向council申请，还是另有方式？
（2）我第一步是不是要找设计师给我画出图纸？还是找测绘师进行测绘？他们各自的英文具体称呼是什么？因为我自己有一些设计想法，已经绘制出草图，是否可以作为和他们的沟通基础，让他们基于此方案在可行性分析后进行必要的更正修改之后去递交申请？
（3）现在土地上的自住房的drive way仅仅能通过一辆车，加之迁入房子的电线也并不高，所以比较高的大车肯定无法进入到后院施工，如此情况是否会导致工程实施阶段根本无法操作？比如挖掘机，水泥浇灌机无法进入。
（4）因为现有房子两层，沿街电线杆要迁入新建房（1层）会受到前面2层的阻挡，是否无法操作，或者为了解决这个问题要有额外的开销，大概多少？
（5）在设计时，是否把各种下水集中在一个方位可以简化施工降低成本，因为地下的水管还有排污可以不用遍布整个地基？
（6）从投资回报的角度考虑，1层和2层着两种格局那个更好？
（7）费用：图纸设计到拿到审批，对于300平的地大概多少前？
（8）图纸自己找人提供，之后找私人的builder，还是同样可以找类似PD、Simonds这样的建筑公司？后者如果也会承接我的工程，理论上我认为质量更有保证一些，但是因为不是他们既有的房型，在施工费用上是不是会多出很多？
（9）顾忌：毕竟折腾这一圈的目的还是考虑投资回报，以下几个假设：A，什么也不动，几年后现有的整个物业一起卖掉；B，按照我的计划操作，在后院按照自己的设计，尽可能自己参与到其中，将房子找builder盖出来，将来subdivision之后依次卖出，甚至在将前面物业推倒重建；C，直接找几大建筑公司，从既有房型里找，适当调整；请问，A,B,C，哪一种途径“通常”来说投资回报最好？
问题多多，陆续还会有，不知道能否过来人、经验者、业内人可以帮助小的一把，谢谢；
放上我自己的草图，大家也可以吐曹指点，谢谢。（上图是老的设计方案，由于占地面积的粗错误估计，由300平降为250平，所以新的设计请参照下图） |
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？注册
x
|
买牛仔裤有这么多窍门（全）zt (2008-2-21) 飞行 
发表于 2015-11-15 17:36
