请问landtax可以抵扣cgt吗？

HowardHamlin

大家好，Revenue NSW今年审计我的投资房，然后我补交了$14000的landtax （FY21和FY20)。与此同时，我在同一个财务年(FY25) 卖出了这套投资房，并产生了cgt。

请问这$14000可以算作cost base计入投资房售出的成本 (FY25)，从而降低CGT吗？谢谢

aumaple888

当年抵扣收入不行吗

HowardHamlin

aumaple888 发表于 2024-10-26 10:46
当年抵扣收入不行吗

我在FY21和fy20并没有多少收入，抵扣不了什么的。

perfectstock

这个和银行利息一样，估计不行

bainite

不可以。地税是支出，只能抵消投资房的收入。

eguan88

税还能抵税？

donnalim

印象中可以作为third element做CGT cost base, 不能抵扣的是depreciation。 建议去ato 看一下或者和会计师确认一下

HowardHamlin

Third element: costs of owning the CGT asset
The costs of owning an asset include:

rates
land taxes
repairs
insurance premiums
any non-deductible interest on loans used to finance  
the acquisition of a CGT asset
capital expenditure to increase an asset’s value.
These expenses can be included in the cost base only if they are not deductible. This would happen if, for example, they were incurred for vacant land.

You can’t:

include costs you can claim an income tax deduction for
include these costs in the cost base of collectables or personal use assets
index these costs
use these costs to work out a capital loss
include these costs if you acquired the asset before 21 August 1991.

这段话我理解不好，请教大家
These expenses can be included in the cost base only if they are not deductible. This would happen if, for example, they were incurred for vacant land.

冰与火之歌

HowardHamlin 发表于 2024-10-26 15:04
Third element: costs of owning the CGT asset
The costs of owning an asset include:

写了很清楚啊，简单的说
只有土地投资，才能计入cost base，
否则的话(比如投资房)只能抵扣income tax

Surprisedbyjoy

HowardHamlin 发表于 2024-10-26 09:51
我在FY21和fy20并没有多少收入，抵扣不了什么的。

$14K land tax 是FY25缴的，当然是算FY25的rental deduction。

逆风而上

冰与火之歌 发表于 2024-10-26 19:27
写了很清楚啊，简单的说
只有土地投资，才能计入cost base，
否则的话(比如投资房)只能抵扣income tax ...

并不是。
房子不出租的话 开销就可以抵扣cgt。

aumaple888

HowardHamlin 发表于 2024-10-26 15:04
Third element: costs of owning the CGT asset
The costs of owning an asset include:

就是没有租金收入的土地土地税才能作为cost base.

aumaple888

HowardHamlin 发表于 2024-10-26 10:51
我在FY21和fy20并没有多少收入，抵扣不了什么的。

有租金收入吗？但凡有就只能抵扣收入

nariko

那如果大地破房，租金还赶不上地税，岂不是不出租更好，反正最后地税也能抵CGT, 出租的话反而不能抵地税了

QianNing

地税是投资房的费用，可以在税表里申报。但是，奇葩的是，地税能申报的年度不看是什么时间付款的，而是看地税属于哪个年度。楼主肯定不能把地税放进付款的那个年度的税表，而必须更改之前某一年的税表。如果楼主已经错过了更改时效，那么唯一的做法就是把不能申报的地税（所有因为各种原因不能申报的费用同理）放进投资房的成本，等卖房那年申报冲减CGT。

ittgx

听上去像虎口夺食？

HowardHamlin

QianNing 发表于 2024-10-29 09:11
地税是投资房的费用，可以在税表里申报。但是，奇葩的是，地税能申报的年度不看是什么时间付款的，而是看地 ...

你说得信息非常关键啊，我以前没听说过超过amendments deadline可以纳入卖出成本一说。我现在就是这种情况。

ATO说最多只能amend两年，我的地税是补交20和21的，那也就是说我可以纳入我的售出成本了。天上掉馅饼了？？
https://www.ato.gov.au/individua ... imits-on-amendments

QianNing

HowardHamlin 发表于 2024-10-30 10:19
你说得信息非常关键啊，我以前没听说过超过amendments deadline可以纳入卖出成本一说。我现在就是这种情 ...

不能算是天上掉馅饼，只能说是止损。直接申报为费用好于进入投资房成本。

JohnnySu

如果房屋当年有在出租 “available for rent”， 需要按照rental expenses 申报
如果房屋是空置的，持有成本算入在出售计算CGT的时候计算